| Анализ объекта недвижимости |
|
|
Схема анализа для инвестиций в недвижимость, предлагаемая в этой статье, может помочь в оценке инвестиционного потенциала объекта. Но перед тем как приступать к оценке недвижимости по существу, необходимо установить точные условия покупки и получить точное ее описание. Для этого необходимо сделать четыре шага: 1) получить полные сведения о данной недвижимости; 2) определить объем прав собственности на нее; 3) оценить временной горизонт вашего капиталовложения; 4) определить границы пространства, к которому оно будет привязано. Физическое имущество Приобретая недвижимость, убедитесь в том, что вы действительно покупаете именно то, на что рассчитываете, как по количеству, так и по качеству. У вас будут серьезные проблемы, если вы не сумеете получить на руки план участка, не будете располагать точными данными о площади и объеме строений, а также данными обследования на предмет обнаружения дефектов, таких, как зараженность муравьями, наличие вредных строительных материалов, сухой гнили или негодной электропроводки. Кроме того, в большинстве сделок с недвижимостью в ее состав далеко не всегда автоматически входит личное имущество — то, что в общих чертах можно определить как предметы, которые не обязательно должны постоянно находиться в будущем доме. Вы можете купить дом или квартиру, думая, что вам продали жилье с кондиционерами на окнах, с занавесками, холодильником и каминной решеткой. А потом вы обнаружите, что ничего этого нет. Подписывая контракт о покупке недвижимости, убедитесь, что в нем содержится точное описание объекта и перечень всего личного имущества, которое вы хотели бы получить. Права собственности на обьект недвижимости Как ни странно, покупая недвижимость, вы на самом деле приобретаете совсем не физический объект. Вы "покупаете" юридические права, которые не только ограничивают способы получения благ от пользования объектом, но и устанавливают определенный круг обязательств. Эти права и обязательства на языке юристов имеют такие названия, как договор, титул, сервитут, право удержания и др. Люди, купившие недвижимость, очень часто обнаруживают, что они не получили корректного титула и теперь не могут пользоваться имуществом так, как хотели. Вкладывая деньги в недвижимость, убедитесь не только в том, что она проверена на предмет наличия муравьев, вредных материалов, водопровода и канализации, состояния стен, крыши, перекрытий и электропроводки, но и в том, что сделка проверена грамотным юристом. Соглашения о продаже и аренде недвижимости не должны составляться любителями. (Компания PR-Realty - элитная недвижимость в Москве - обеспечит юридическое сопровождение и инвестиционный консалтинг.) Временной горизонт вашей инвестиции в недвижимость Цены на недвижимость движутся то вверх, то вниз, как на "американских горках". Иногда они медленно, но верно меняются под действием рыночных сил, но бывает и так, что летят вниз со скоростью, от которой инвестор просто теряет голову (и деньги). Прежде чем прогнозировать рост или снижение цены на будущий объект, подумайте о том, на какой срок вы хотите его купить. Те, кто покупает имущество надолго, не слишком обращают внимание на колебания цен из месяца в месяц. Инвесторы-спекулянты, напротив, едва подписав контракт, ищут, как бы скорее заработать на нем. Поскольку фактор времени оценивается по-разному, постольку инвесторы, приобретающие недвижимость, очень по-разному относятся к конкретным условиям спроса и предложения. Те, кто вкладывают деньги в недвижимость на короткий срок, делают ставку на скорое падение процентных ставок по закладным и ждут повышения рыночной конъюнктуры. Инвестор, купивший недвижимость на долгий срок, будет больше интересоваться возможным приростом населения в своем районе. Расположение приобретаемого обьекта в пространстве Недвижимость — это товар, существующий в пространственном измерении, а это означает, что его ценность прямо связана с тем, что творится вокруг. Для некоторых видов недвижимости первостепенное значение имеет ситуация в близлежащих кварталах, а в других случаях при оценке потенциального рынка приходится брать во внимание территории в несколько сотен и даже тысяч миль. Например, процветание магазина, торгующего товарами повседневного спроса, зависит от того, что происходит в 6—12 кварталах вокруг магазина. А большие торговые центры, такие, как "Омни" в Майами, шт. Флорида, "Хортон Плаза" в Сан-Диего, шт. Калифорния, обслуживают покупателей, живущих за сотни и тысячи миль. Из-за того, что при определении размеров рынка так важны пространственные различия, прежде чем вы займетесь анализом условий спроса и предложения недвижимости с точки зрения ее эффективного использования, вам придется очертить границы вашего рынка. Источник - агентство недвижимости в Сочи |
277862815
