| Инвестиции в недвижимость - прогнозирование доходности |
|
|
В процессе принятия решений об инвестициях в недвижимость прогнозирование возможных доходов занимает важное место. В наши дни инвесторы все чаще дополняют оценку рыночной стоимости объекта инвестиционным анализом. Это дополнение к традиционным подходам к определению стоимости (затратному подходу, методу рыночных сравнений и доходному подходу) дает инвесторам более полное представление о том, насколько выбранный ими объект удовлетворяет их инвестиционным целям. Оценка рыночной стоимости и инвестиционный анализ обьекта недвижимости различаются по четырем важным направлениям: 1) исторические данные сравниваются или не сравниваются с прогнозными показателями; 2) подход к предполагаемому потребителю обезличен или индивидуален; 3) "эффект рычага" учитывается или нет; 4) оценка проводится на основе показателя чистой операционной прибыли или на основе нетто-потоков денежных средств (в посленалоговом исчислении). Определение рыночной стоимости и инвестиционный анализ обьекта недвижимостиТрадиционное определение рыночной стоимости строится на прошлых фактических данных. Для расчета цены, по которой объект будет продан, используют цены, по которым продавались аналогичные объекты в недавнем прошлом. Этот способ может быть оправдан, если условия рынка не меняются. Но если такие параметры, как, например, процентные ставки, численность населения или ожидания покупателей, меняются динамично, то цены предыдущего периода не будут адекватно отражать текущую или будущую стоимость оцениваемого объекта. В противоположность этому инвестиционный анализ не только принимает во внимание, по каким ценам уже продавались объекты-аналоги, но также учитывает те определяющие цену факторы, о которых мы говорили. Инвестиционный анализ основан на прогнозировании таких факторов, как экономическая база, демографические и псйхографические характеристики покупателей, их платежеспособность и источники потенциальной конкуренции.Сделки с недвижимостью - обезличенный или индивидуальный подход.Рассчитанная профессиональными оценщиками рыночная стоимость представляет такую цену, по которой объект может быть продан при определенных условиях, иначе говоря, некую среднюю рыночную цену. Но на самом деле у каждого покупателя и продавца есть особые требования, и каждая сделка с недвижимостью должна быть приспособлена к ним. Инвестиционный анализ выходит за рамки того, что можно назвать "типичной" сделкой, и стремится к оценке реальных условий продажи (аренды) конкретного объекта недвижимости в соответствии с ограничениями и целями конкретного инвестора.Например, оценка рыночной стоимости показывает, что при обычных условиях финансирования и продажи объект недвижимости стоит 180 тыс, долл. Но в реальности продавцу из соображений о своем подоходном налоге было бы выгоднее запросить за него более высокую цену и одновременно предложить покупателю кредит по ставке ниже рыночной, или так называемое "финансирование продавцом". Использование "эффекта рычага" при финансировании приобретения недвижимостиТо, какая часть цены объекта будет покрыта кредитом, окажет влияние на доходность инвестиций в недвижимость. Но метод прямой капитализации дохода [V = (NOI/r)] не учитывает различных вариантов возможной структуры финансирования сделки. Этот метод подразумевает покупку с полной оплатой наличными, без использования "эффекта рычага".Использование заемного финансирования, или "эффект рычага", существенно влияет на соотношение риска и требуемой доходности инвестиций в недвижимость. Получение займа автоматически увеличивает инвестиционный риск, так как заемные средства надо возвращать. Заемщику, не выплатившему ипотечный кредит , угрожают суд и лишение права собственности. В то же время "эффект рычага" может увеличить доходность. Если доходность инвестиций в недвижимость будет выше, чем затраты на заемный капитал, то прибыль инвестора намного превысит тот уровень, был бы получен, если бы сделка полностью оплачивалась наличными. Такой эффект называется "положительным рычагом". И наоборот, если доходность инвестиций в недвижимость ниже затрат на заемный капитал, прибыль от вложения в недвижимость будет ниже уровня, который был бы достигнут при полной оплате наличными. В этом случае возникает эффект, который называется "отрицательным рычагом". Конкретный пример позволяет понять, как кредит влияет на доходность инвестора, и позволяет оценить его влияние на риск. Предположим, инвестор покупает участок земли ценой 20 тыс. долл. У инвестора есть выбор из двух вариантов оплаты покупки. Вариант А: полностью оплатить ее наличными, т.е. не прибегая к "рычагу". Вариант Б: кредит покрывает 80% при условии выплаты по нему 12% годовых (взнос наличными в момент покупки 20%). Прибегая к "рычагу", инвестор подписывает вексель на 16 000 долл. (0,80 х 20 000 долл.) под 12% годовых при условии, что весь номинал векселя должен быть погашен к концу первого года с момента заключения сделки. Теперь предположим, что за год цена на этот земельный участок поднимается до 30 тыс. долл. Если бы инвестор выбрал сделку с полной оплатой наличными, то доходность первоначально вложенного им собственного капитала составила бы 50%. Использование "рычага" могло бы увеличить показатель доходности независимо от того, насколько поднимется цена на объект. В этом случае (вариант Б) первоначальный взнос собственного капитала составил бы всего 4000 долл., а остальная сумма была бы оплачена за счет кредита под 12% годовых. Объект можно продать за 30 тыс. долл., из которых 4000 долл. означают возмещение собственного капитала инвестора; 16 тыс. долл. пойдут на погашение номинальной величины долга, еще 1920 долл. — на выплату процентов (16 000 долл. х 0,12). Остаток выручки от продажи, равный 8080 долл., и составит доход инвестора. Тогда норма доходности первоначальных инвестиций достигнет 202%, что вчетверо больше, чем при сделке "без рычага" (вариант А). В приведенном выше примере мы использовали ставку в 12%, но здесь важно понимать, что цена денег удивительно мало затрагивает сравнительные нормы доходности ("с рычагом" и без него). Чем ниже процентная ставка, тем выше доходность, но при прочих равных условиях доходность собственного капитала инвестора определяется размером используемого "рычага". Правда, у этой медали есть и другая сторона. Каким бы ни был окончательный результат, кредитная поддержка всегда связана с риском, и неудачная сделка может обернуться катастрофой. Предположим, что цена участка (20 тыс. долл.), о котором идет речь, за год владения упала на 25%. Покупка "без рычага" даст отрицательную доходность (относительный размер убытка) в 25%. Но это не та много по сравнению с убытком от сделки "с рычагом", при которой инвестор потеряет не только всю сумму первоначального вложения собственного капитала, равную 4000 долл., но и еще 2920 долл. (1000 долл. номинальной суммы долга + 1920 долл. в виде процентов). Общая сумма убытка - 6920 долл., что в расчете на первоначально вложенный капитал в 4000 долл. составит -173%. Так, убыток от сделки "с рычагом" может оказаться почти в 7 раз больше, чем убыток от сделки с полной оплатой за счет собственных средств ("без рычага"). Чистая операционная прибыль от объекта (NOI) против чистого потока денежных средств. Напомним, что при оценке рыночной стоимости применяется метод капитализации чистой операционной прибыли от объекта недвижимости (NOI). Но для большинства инвесторов этот показатель не имеет особого смысла. Дело в том, что, как уже говорилось, большинство инвесторов в недвижимость прибегают к заемному финансированию при покупке. Кроме того, в наши дни мало кто, принимая решение об инвестициях, может позволить себе не считаться с законом о подоходном налоге. Инвесторам нужно знать, сколько денежных средств придется вложить в сделку и сколько денежных средств они сами смогут получить. Концепция чистой операционной прибыли не отвечает на эти вопросы. Поэтому в области операций с недвижимостью главным критерием при отборе объектов для вложения средств выступает известный финансовый показатель — дисконтированные потоки денежных средств. Источник - московская недвижимость: аренда квартиры на соколе |
277862815
