Очень часто гуру подхода «быстрой наживы» к покупке недвижимости не предупреждают своих учеников о том, что при покупке недвижимости не за собственные деньга, а за средства кредиторов увеличивается не только прибыль, но и риски. В результате многие наивные инвесторы в недвижимость теряют даже последнюю рубаху. Такие покупатели оптимистично ожидали, что рыночная стоимость их недвижимости будет воз­растать от 10 до 20% в год. Они утратили связь с реальностью, По сути, многие инвестора даже не задумывались о том, какую цену заплатили и как профинан­сировали свою покупку Они просто «знали», что смогут продать свою недвижи­мость через несколько лет по цене вдвое большей, чем они заплатили за нее.

Один такой инвестор, например, купил четырехкомнатную квартиру за 300 тыс. долл., внеся первичный платеж в 30 тыс. долл. Оплатив расходы, связан­ные с недвижимостью и ипотечными платежами, инвестор столкнулся с «аллигатором» (негативным потоком наличности), который проглотил до 1 тыс. в месяц. Но инвестор подсчитал, что 1 тыс. долл. в месяц -  это мелочи, потому что цена недвижимости, по его мнению, повышается на 15% в год. На основе этой ставки подорожания этот инвестор высчитал ежегодную прибыль, которую он (разве что в мечтах) должен был получить.

Как оказалось, и этот инвестор, и многие вроде него не смогли вовремя кор­мить "аллигатора" (покрывать 1 тыс. долл. расходов в месяц). Он просрочил ипо­течные платежи и из-за замедления темпов развития рынка не смог продать свою собственность. Кредитор отказал ему в праве выкупа закладной на недвижимость вследствие просрочки, и инвестор потерял свою собственность, первичный пла­теж в 30 тыс. долл., 18 тыс. ежемесячных издержек, которые он оплатил до дефол­та, и все свои надежды.

Какие уроки можно вынести из печального опыта этого инвестора? Они перечислены далее.

• Никогда не ожидайте, что стоимость недвижимости, акций, золота, антикварных автомобилей, картин старых мастеров или любой другой инвестиции будет возрастать на 10, 15 или 20% из года в год. Если вы рассчитываете на то, что ваша недвижимость была привлекательной благодаря высоким ставкам подорожания, готовьтесь к большим поте­рям. (Избегайте мании "дот-комов".)
• Опасайтесь негативного потока наличности. Если ваша инвестиция не оправдывает себя через приносимый ею годовой доход, вы не инвестиру­ете — вы спекулируете. Это можно делать, если такова ваша цель. Только помните, что спекуляции — это очень рискованно.
• Не перенапрягайтесь. Большой кредит (с высоким процентным отно­шением суммы займа к оцененной стоимости, заложенной под этот заем недвижимости) обычно предполагает высокие ипотечные платежи от­носительно суммы чистого дохода, приносимого недвижимостью. Даже если вначале вы не страдали от негативного потока наличности, простои, завышенные издержки или щедрые уступки арендаторам для привлече­ния "хороших людей" могут на время загнать вас в болото, где водятся аллигаторы.

За некоторое время владение недвижимостью сделает вас богатым. Но чтобы дожить до этого "некоторого времени", нужно пройти через не­сколько неудач. Без запасов наличности (или кредита), которые защити­ли бы вас от нападения аллигаторов, вас могут сожрать живьем до того, как вы выберетесь на безопасный высокий берег.

Даже когда финансирование кажется привлекательным, избегайте переплаты за недвижимость. Слишком много инвесторов переплачивают за недвижимость, не внося первичного платежа или внося маленькую сумму. В предыдущем примере инвестор согласился заплатить 300 тыс. долл. за четырехкомнатную квартиру не потому, что чистый доход от сдачи ее в аренду оправдывал такое вложение. Скорее, инвестор заплатил 300 тыс.долл., потому, что его привлек малый первичный взнос — 30 тыс. дол. И покупная цена в 300 тыс. долл. показалась ему дешевой в сравнении с ценой продажи 600 тыс. долл., которые он ожидал получить через четыре-пять лет.

Ещё информация о Инвистировании