| Как рассчитать чистый эксплуатационный доход от недвижимости |
|
|
Инвесторы определяют чистый доход от эксплуатации недвижимости как годовой валовой потенциальный доход от сдачи недвижимости внаем минус убытки от простоев недвижимости и инкассации, эксплуатационные расходы, амортизация, налоги на недвижимость, а также страхование недвижимости и ответственности арендодателя. Владельцу недвижимости, которая сдается в аренду, рекомендуется регулярно (например, раз в год) составлять отчет о доходах и расходах и таким образом вычислять годовой чистый доход от эксплуатации своей недвижимости (Компания ITALCONSULT предлагает Аренду офисов). В приведенном ниже списке поясняется каждая из "доходных" и "расходных" статей этого отчета. 1. Годовой валовый потенциальный доход от сдачи недвижимости внаем. Эта сумма представляет собой максимально возможную сумму арендной платы, которую вы могли бы теоретически получить при текущих уровнях арендной платы на рынке и 100%-ной занятости жилья. 2. Доход от места для парковки автомобилей и помещений для хранения личного имущества жильцов. Недвижимость может располагать специальной площадкой, на которой можно парковать автомобили. Вследствие острой нехватки мест для парковки автомобилей на прилегающих улицах и в других местах данного района владелец недвижимости может сдавать в аренду места для парковки автомобилей. Кроме того, в цокольном этаже своего здания предусмотрительный владелец может установить специальные контейнеры для хранения личного имущества жильцов (в случае необходимости наниматели могут арендовать эти контейнеры у владельца дома). 3. Убытки от простоев недвижимости и инкассации. Рыночные коэффициенты простоя недвижимости в вашем районе нужно знать и учитывать. Они, как правило, составляют 5-10%. Предположим, в настоящий момент все квартиры в вашем здании заняты. Но как бы ни была высока эффективность управления доходным домом, полностью избежать простоев все же не удается (обычно простои случаются, когда прежние наниматели уже выселились, а новые еще не появились). Кроме того, причиной определенных убытков для владельца недвижимости нередко оказываются наниматели, которые выселились, не расплатившись полностью с владельцем (убытки для владельца возникают в случае, если сумма долга нанимателей превышает величину их гарантийного депозита). 4. Действительный (реальный) валовой доход. Этим термином обозначается фактическая сумма, получаемая владельцем недвижимости, за вычетом убытков от простоев недвижимости и инкассации, но до эксплуатационных и фиксированных расходов. 5. Вывоз мусора. Дополнительных разъяснений не требуется. 6. Коммунальные услуги. Чаще всего наниматели сами оплачивают коммунальные услуги, но владелец недвижимости платит за свет на лестничных площадках и в подъездах, а также за освещение цокольного этажа и мест для парковки автомобилей. 7. Лицензии на право заниматься бизнесом и плата за разрешения. Владельцам доходных домов иногда приходится платить за получение лицензий на свой бизнес. Кроме того, им нередко приходится выплачивать другие сборы. Например, бывает регистрационный сбор за недвижимость, сдаваемую внаем. 8. Реклама и промоушен. Обычно потенциальные наниматели жилья в доходных домах пользуются советами своих друзей и знакомых или отыскивают дома, помеченные табличкой "Сдается внаем". Однако расходы на рекламу и промоушен "на всякий случай" добавляются в эксплуатационный бюджет. 9. Комиссионные за управление. Даже если владелец этого доходного дома сам управляет своей недвижимостью, тем не менее, он должен заплатить самому себе такую же сумму, какую ему в противном случае пришлось бы уплатить какой-либо фирме, специализирующейся на управлении недвижимостью. Прибыль на труд следует отделить от прибыли на инвестированный капитал. 10. Техобслуживание и ремонт. Владелец и его супруга могут сами убирать в доме, производить покраску и мелкий ремонт своей недвижимости. Этот труд также должен быть оплачен из дохода, полученного за сдачу недвижимости внаем. 11. Уход за приусадебным участком. Владелец выплачивает соответствующую сумму одному из нанимателей, который берет на себя обязанности по стрижке травы на газоне, уборке опавших листьев и снега с дорожек. 12. Прочее. Эта статья расходов включает судебные издержку, поставки, уборку снега с мест парковки автомобилей, муниципальные налоговые сборы, расходы на поездки автомобилем до недвижимости и от нее, а также прочие статьи расходов, еще не учтенные в отчете о доходах. 13. Налоги на недвижимость. Эта статья расходов включает налоги, устанавливаемые властями города, области и общегосударственные налоги, которыми ежегодно облагается недвижимость. ВНИМАНИЕ! Налоговые инспекторы регулярно проводят в общенациональном масштабе переоценку недвижимости, которая должна отражать возросшую стоимость этой недвижимости. Каждый очередной счет на уплату налогов, поступающий на ваш адрес, может вырасти на 30-40% по сравнению с предыдущим финансовым годом. 14. Страхование недвижимости и ответственности. Это страхование возмещает ущерб, который может быть нанесен недвижимости в результате пожара, града, урагана, сдвига почвы, метели и прочих стихийных бедствий. Кроме того, страхование ответственности позволяет владельцу защититься от судебного преследования по обвинению в небрежности (например, дела о непреднамеренных упущениях) и получить компенсацию судебных издержек. 15. Создание резервов на замену. Части здания, подверженные износу, такие как кровля, водопроводная система, бытовая техника и ковровые покрытия, нуждаются в периодической замене. При составлении ежегодных отчетов о доходах средняя величина затрат, связанных с созданием резервов на замену, также должна быть включена в отчет. 16. Чистый доход от эксплуатации недвижимости (net operating income - NOI). После того как вы подсчитаете все статьи эксплуатационных расходов и подытожите их, полученную величину необходимо вычесть из действительного (реального) валового дохода. Полученная таким образом величина равна чистому доходу от эксплуатации недвижимости (NOI). При вычислении NOI необходимо учесть все расходы за текущий год. Никогда не следует ожидать высокой точности от отчетов о доходах продавца, продавцы, как правило, недооценивают свои расходы. (Главные исполнительные директора корпораций - далеко не единственная категория лиц, которые сознательно приукрашивают свои показатели, стремясь нарисовать как можно более приятную картину. См. также статьи на тему "Оценка недвижимости ") |
277862815
