Каким стандартам вы должны соответствовать по требованиям кредиторов

Чтобы решить, выдать ли вам ипотеку, кредиторы выдвигают немало раз­личных требований. Чем больше вы о них узнаете, тем больше у вас шансов найти кредитора, который выдаст вам необходимый кредит, чтобы купить жилье или недвижимость для сдачи в аренду . Кроме процентного соотношения суммы займа к оцененной стоимости заложенной под этот заем собственности, есть шесть наиболее рас­пространенных требований.

1.                  Обеспечение (характеристики недвижимости).

2.                  Размеры и источники первичного платежа и резервов.

3.                  Платежеспособность (месячный доход).

4.                  Кредитная история (надежность!)

5.                  Характер и компетенция.

6.                  Компенсаторные факторы.

Обеспечение ипотеки (характеристики недвижимости)

Все кредиторы устанавливают определенные требования к покупаемой вами недвижимости, которая служит обеспечением вашей ипотеки. Некоторые кредиторы не дают ипотеку под квартиры или дома, в которых больше четырех комнат. Некоторые не финансируют недвижимость в плохом состоянии или находящуюся в дешевом районе. Многие кредиторы сначала проверяют все коммуникации недвижимости (например, некоторые кредиторы избегают до­мов, в которых вместо мусорных баков установлен внутренний мусоропровод). Кредиторы могут также выставить требования, касающиеся наличия тротуа­ров, соблюдения всех требований, предъявляемых к строителям в этом районе, близости к школам, развитости системы общественного транспорта, наличия магазинов и рабочих мест и т.д.

Перед тем как выбрать недвижимость и подготовить предложение для по­купки, узнайте, отвечает ли такая недвижимость требованиям подходящего вам кредитора и кредитной программы. Иначе вы можете зря потратить время и де­ньги (расходы на подачу заявки, оценку недвижимости и другие комиссионные и платежи). Часто кредиторы не возмещают эти предварительные расходы.

Размеры и источники первичного платежа и резервов

Предположим, что ваш кредитор установил процентное соотношение сум­мы займа к оцененной стоимости, заложенной под этот заем собственности для первой ипотеки в 70%. Плюс ваш продавец предоставит вторую ипотеку на разницу от покупной цены. Выдаст ли кредитор вам кредит? Возможно, да, а возможно, нет.

Независимо от процентного соотношения суммы займа к оцененной стои­мости заложенной под этот заем собственности, кредиторы обычно требуют, чтобы покупатель в момент покупки вложил хотя бы небольшое количество собственной наличности. Более того, кредитор, скорее всего, поинтересуется, откуда вы взяли эту наличность. Идеальный источник денег — сберегательный счет или иные ликвидные средства. Понятно, что большинству кредиторов не понравится, если окажется, что вы сняли 10 тыс. долл. на первичный платеж с кредитной карточки.

Точно так же большинство кредиторов будут рады, если у вас останутся наличные (или иные ликвидные средства) после погашения первичного платежа. Им нравится, если у клиента есть достаточно резервов для внесения хотя бы двух-трех платежей по ипотеке, т.е. чем больше у вас наличности, тем больше шансов на успех.

Платежеспособность заемщика

Ипотечные кредиторы оценивают ваш месячный доход от основного места работы и от иных источников, а также устанавливают ЧД от недвижимости, ко­торую вы собираетесь приобрести. Если вы собираетесь жить в купленном доме, не сдавая его в аренду, то кредитор (прямо или опосредованно) высчитает коэффициент квалифика­ции — процент от вашего дохода, который вы можете безболезненно пустить на выплаты по ипотеке (основную сумму, проценты, налоги на доход с недвижимо­го имущества и страхование). Если кредитор устанавливает коэффициент ква­лификации в 28%, а ваш валовой доход оставляет 4 тыс. долл. в месяц, кредитор может ограничить ваши выплаты по ипотеке 1 120 долл. в месяц.

Что касается прибыли и расходов, связанных со сдаваемой в аренду недвижимостью, то кредиторы могут применить коэффициент покрытия долга (КПД). Коэффициент покрытия долга показывает кредитору, что недвижи­мость приносит достаточный доход для покрытия расходов и обслуживания долга (имеется в виду основная сумма и проценты).

Кредитная история (надежность!)

Необходима ли хорошая кредитная история для покупки домов и квартир год сдачу в аренду? Нет. Но хорошая кредитная история расширяет ваши воз­можности, а при отсутствии таковой вы будете ограничены покупкой недви­жимости при условии финансирования продавца, оформления закладных или кредитов класса Б, С, Д и т.д., предусматривающих высокий первичный платеж я высокие процентные ставки. Если же у вас прекрасная кредитная история, кредиторы расстелют перед вами красную дорожку. Для них вы — желанный клиент. Делайте все возможное, чтобы улучшить свою кредитную историю и заслужить репутацию человека, выполняющего все обязательства по погаше­нию кредита вовремя или раньше условленной даты.

Однако сегодня хорошая кредитная история необязательно означает то, что раньше. На рынке ипотек очень высокая конкуренция, поэтому многие ипотечные кредиторы предоставляют кредиты даже покупателям, которых лишали права выкупа недвижимости по закладной, изымали ее из владения за неплатежи или объявляли банкротами. Чтобы получить кредит у таких кредиторов, нужно иметь чистую (желательно безупречную) кредитную историю за последние 18-24 ме­сяца; приписать плохую кредитную историю проблемам развода, потери работы, несчастному случаю, болезни или иному непредвиденному обстоятельству; и убедить кредитора, что сейчас вы держите ситуацию и свое будущее финан­совое благополучие под контролем.

Даже если у вас были серьезные проблемы с кредитами в прошлом, нет необходимости ждать 5, 7 или 10 лет, чтобы подать заявку на новую ипоте­ку, особенно если вы планируете сами жить в недвижимости, которую покупаете.

Характер и компетенция

Хотя кредиторы США не могут законно отказать вам в кредите на основа­нии вашего возраста, расы, религии, пола, гражданского статуса или инвалид­ности, они вполне могут отказать вам, если их не устраивают:
уровень образования;

• потенциал для развития карьеры;
  
• стабильность работы;
• стабильность в обществе;
• привычки, касающиеся сбережений, трат и займов;
• зависимость;
• одежда и манеры;
• опыт владения недвижимостью.

Ипотечный кредитор не откажет вам в кредите на основании того, что вы бросили школу, покрасили волосы в пурпурный оттенок, носите серебряное кольцо в носу, меняете работу каждые полгода или если у вас нет телефона. Тем не менее это может слегка (а иногда и существенно) повлиять на их решение. Особенно это касается инвесторов.

Владение недвижимостью накладывает на человека определенные обяза­тельства. Кредиторы ожидают от вас их исполнения. Так что убедите кредито­ра, что вы — надежный работник, инвестор и заемщик. Если это необходимо, уверьте кредитора путем составления бизнес-плана, что вы сможете увеличить стоимость приобретаемой недвижимости.

Легендарный банкир Джей П. Морган как-то сказал комиссии Конгресса США: "Нельзя купить кредит за деньги. Если я не доверяю человеку, то он не получит от меня кредит за все блага христианского мира". Джей П. Морган подтвердил, что характер имеет значение.

 Компенсаторные факторы

Изучая рамки основных требований кредитора к клиенту, помните: это всего лишь рамки. Большинство кредиторов не оценивают заявки на выдачу ипотеки, привязываясь к букве "рамочного" руководства. Кредиторы взвешивают варианты и обдумывают их, и вы можете убедить их выдать вам кредит. Делайте акцент на своих преимуществах и не говорите о своих недостатках или поясните их причину

Если ваш коэффициент покрытия долга низкий, разъясните кредитору, как вы собираетесь удорожить недвижимость и повысить за счет этого арендную плату. Если подобранный вами кредит вам не светит, предложите внести 6олее высокий первичный платеж или отдайте купленную недвижимость в залог. Если вы часто меняли работу, укажите, что при этом вас повышали в должности. Если вам не хватает опыта владения или управления недвижимостью, расскажите кредитору, что вы повышали свой образовательный уровень, читая книги о недвижимости, и разработали выигрышную рыночную стратегию.

Используйте письма работодателей, их рекомендации, составляйте бюджеты, готовьте бизнес-планы или любые письменные доводы, что вам стоит выдать кредит. Любая бумажка поможет вам убедить кредитора, что вы хотите и можете вернуть деньги, которые он вам одолжит. Иногда (а то и часто) бывает, что именно компенсаторные факторы заставляют кредитора принять решение в вашу пользу.

Помните также, что кредиторы бывают разные. Особенно разнятся они в отношении к инвесторам. Что принимает один, не принимает другой. Чтобы получить нужный вам кредит, тщательно изучите рынок ипотек. Тысячи ипотечных кредиторов борются за клиентов, поэтому у вас есть все шансы найти подходящего. Если вам это не удастся, поработайте над упрочением своего финансового положения и улучшением кредитной истории.