Многие инвесторы не понимают, насколько важную роль с точки зрения нынешней и будущей стоимости недвижимости могут играть размер и харак­теристики соответствующего земельного участка. В зависимости от района стоимость земельного участка может составлять от 10 до 90% и больше от про­дажной цены соответствующей недвижимости. Опытные инвесторы уделяют земельному участку не меньше внимания, чем самому зданию (или зданиям).

Помимо физического размера характеристик земельного участка, особое внимание необходимо обратить на правила, положения и нормы, действующие в данном районе. Выясните, со­ответствуют ли здания, расположенные на участке, нормам и правилам зони­рования, сдачи помещений внаем, охраны окружающей среды и безопасности. Многие жилые дома и обьекты коммперческой недвижимости реконструируют (восстанавливают, урезают, расширяют, ремонтируют, заменяют крышу, систему электропроводки и т.п.) такими способами, которые противоречат действующему законодательству. Необходимо помнить и о том, что меняются сами законы. Даже если недвижимость отвечала требованиям пре­жнего законодательства, она может нарушать нормы действующего, более жест­кого законодательства.

Законы, регулирующие использование земли, классифицируют недвижи­мость как такую, которая является:

• легальной и отвечает требованиям дейс­твующего законодательства
• легальной, но не отвечает требованиям действу­ющего законодательства
• нелегальной.

Если недвижимость соответствует всем нынешним правовым стандартам, она называется легальной и отвечающей требованиям действующего законодательства. Если недвижимость соответство­вала прежним стандартам, которые не отвечают требованиям ныне действующе­го законодательства, и была унаследована в таком виде от ее прежних владель­цев, она называется легальной, но не отвечающей требованиям действующего законодательства. Если же недвижимость обладает такими характеристика­ми или используется такими способами, которые нарушают даже устаревшие (унаследованные) стандарты, она называется нелегальной, поскольку ее харак­теристики и способы использования не отвечают требованиям даже прежних стандартов.

Если вы покупаете недвижимость, которая не отвечает требованиям действующего законодательства, то, прежде чем принимать окончательное реше­ние, хорошенько подумайте, взвесив все обстоятельства и возможные риски. В этом случае вы можете настаивать на снижении цены, причем это снижение должно отражать риск, который вы принимаете на себя, покупая такую недви­жимость. В будущем инспекторы могут потребовать от вас привести свою недвижимость в соответствие с требованиями действующего законодательства, что может означать для вас дополнительные (и весьма значительные) расходы. Не менее важным является и то обстоятельство, что нарушения требований действующего законодательства, связанных со здоровьем и безопасностью жильцов, а также с охраной окружающей среды, могут:

• привести к травмам у ваших нанимателей;
• спровоцировать коллективный бойкот со стороны ваших нанимателей;
• подвергнуть вас риску судебного преследования;
• привести к применению санкций против вас (штрафы, заключение в тюрьму).

Прежде чем вы примете окончательное решение о том, какую сумму вы со­гласны уплатить за интересующую вас недвижимость, проверьте соответствие этой недвижимости требованиям действующего законодательства. Если впос­ледствии вам все же придется привести купленную недвижимость в соответс­твие с требованиями действующего законодательства, это может обойтись вам в тысячи (и даже десятки тысяч) долларов.