| Как повысить прибыльность аренды коммерческой недвижимости |
|
|
Инвестиции в отечественную коммерческую недвижимость находятся на этапе бурного роста. На рынок вышли много так называемых институциональных инвесторов, которые рассматривают вложения в недвижимость как финансовую операцию, четкой ориентируясь на прибыль, формируемую на базе арендной платы. Чем выше классность объекта, тем выше ставка и доход Проблема в том, что цены на вторичном рынке высококлассной коммерческой недвижимости высоки. Желаемый ежегодный двадцатипроцентный доход от своих инвестиций в недвижимость собственник зачастую не получает, а вынужден довольствоваться 9%, а иногда 8%, 7%, а то и 6% годовых. Эксперты считают, что лучший выход из подобной ситуации - вложения в изначально более дешевые объекты с последующим повышением их классности и доходности. При этом дорогостоящая полная реконструкция вовсе не обязательна. Существуют альтернативные приемы повышения прибыльности. Технические усовершенствованияЖелательно приниматься за такие работы, которые не будут длиться более 6 месяцев и не потребуют вывода всех арендаторов из здания. Это касается в первую очередь модернизации инженерии - замены или реконструкции устаревших систем. Эксперты по коммерческой недвижимости советуют в первую очередь обратить внимание на телекоммуникационные системы, относительно невысокие инвестиции в которые дают собственнику дополнительные возможности увеличить свой доход. К числу качественных улучшений объекта относится также обустройство внутри него "amenities" для арендаторов и посетителей. "Аmenities" - это французское слово, обозначающее инфраструктуру питания и досуга: кафе, столовые, фитнес-центр для сотрудников, и т.д. Стоит рассмотреть возможность увеличения количества сдаваемых в аренду квадратных метров путем перепланировки помещений, не затрагивая несущие капитальные стены. Внешнему виду здания стоит уделить внимание, чтобы повысить престижность обьекта. Если создать гармоничную входную композицию и качественно выполнить облицовку вестибюля, то это часто позволяет улучшить визуальные характеристики здания, не неся серьезных затрат. Не забудьте также благоустроить территорию: озеленить ее, спланировать парковочную площадку возле обьекта с достаточным количеством машиномест, сделать престижное и качественное освещение.Привлечение престижного пула арендаторовИногда улучшить привлекательность объектов могут помочь арендные брокеры. Привлекая известных арендаторов с хорошей репутацией, тем более на достаточно долгие сроки, брокер или сам собственник обьекта может добиться отличных результатов. Потому что "престижные соседи" - это весомый аргумент для общего увеличения арендных ставок.Пересмотр существующих договоров арендыЭто стоит сделать, если вместе со зданием его новому собственнику "в наследство" достались арендаторы-старожилы, заключившие долгосрочные договора несколько лет назад, которые все еще платят по первоначальным ставкам. Естественно, по мере появления юридических возможностей для этого, условия их арендных договоров нужно пересмотреть условия с точки зрения нынешней ситуации на рынке.Таким образом, приобретя объект офисной недвижимости по приемлемой цене, можно, проделав ряд изменений, повысить его классность, арендные ставки и доходность. В качестве примера можно привести завершенный недавно в Москве проект: перепрофилирование здания неподалеку от Савеловского вокзала (Сущевский вал, 9б, стр. 1,) в бизнес-центр. Ранее там размещались склады и производство. Собственником была проведена внутренняя перепланировка здания, заменены инженерные системы. С помощью брокеров были найдены такие арендаторы офисных помещений, которые заранее согласились по окончании благоустройства пересмотреть ставку на более высокую, арендуя вначале площади по относительно низкой цене. Свои обязательства сдержали обе стороны. В результате проведенного комплекса мероприятий, удалось привлечь арендаторов на появившиеся офисные площади по более высокой цене. Модернизация торговой недвижимостиЧто касается торговой недвижимости, то и здесь есть свои "приемы" повышения прибыльности для инвесторов. Количество торговых центров в столицах стран СНГ, нуждающихся в вышеописанных изменениях, незначительное, так как рынок торговой недвижимости очень молод - почти все сколько-нибудь значимые и крупные объекты были построены в последние пять лет и, большей частью, работают успешно. В то же время в регионах находятся действительно много торговых объектов, которым помогла бы "переделка". Какие возможны варианты нововведений?
Все эти методы можно отнести к "косметическим", т.к. затраты на них минимальны, а торговая недвижимость не прекращает приносить доход от аренды помещений во время проведения изменений. Иногда собственники вынужденно идут и на крайние меры, вплоть до полной смены сегмента коммерческой недвижимости, в котором "работает" здание. Случается, что торговый объект по тем или иным обстоятельствам переходит в категорию, которую американские специалисты называют "dead mall". Характерными признаками такой ситуации явдяются падение среднего оборота арендаторов с 1 кв.м. до критического уровня вследствие понижения уровеня посещаемости ТЦ. Нашумевшим в среде специалистов примером таких "реформ" является бывший торговый центр "3D" в Москве. Сейчас его перепрофилировали в офисный комплекс. Основной причиной снижения интереса к объекту как ТЦ стало открытие рядом с ним похожего комплекса "Город". В "Городе" изначально были предусмотрены значительно большие торговые площади и более сильный пул арендаторов. |
277862815
